Evaluation par comparaison
Selon la méthode par comparaison, pour calculer la valeur d’un actif immobilier (V) il suffit d’effectuer la multiplication entre deux paramètres : la surface de cet actif (S) et le prix au mètre carré (P/m²) d’un bien comparable :
V = S * P/m²
Cette méthode paraît très simple. Cependant, un problème se pose au moment de choisir les hypothèses.
- Quelle surface doit-on prendre en compte ?
- Quel bien peut-on considérer comme comparable ?
Surface
Pour répondre à la première question, il est nécessaire de distinguer les actifs en fonction de leur usage. Il existe trois principaux types de biens :
- Habitation
- Bureau
- Commerce/boutique
Pour chacun de ces biens les experts ont tendance à utiliser une surface différente :
Habitation
- Surface habitable
- Surface utile brute/nette
Bureau
- Surface utile brute/nette
- Surface commercialisable
Commerce
- Surface commercialisable
- Surface GLA (Gross Leasing Area)
- Surface utile pondérée
La surface habitable exclut la surface occupée par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, ébrasure des portes et fenêtres, ainsi que les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80m.
La surface utile nette correspond à la surface des lieux réserves au travail.
Pour obtenir la surface utile brute, il suffit d’ajouter à la surface utile nette les sanitaires, les espaces de convivialité et les circulations horizontales.
La surface commercialisable correspond à la surface utile brute, sous réserve que les parties communes (ex : circulations horizontales) soient effectivement comptabilisées.
La surface utile pondérée est obtenue en décomposant la surface utile brute en zones affectées de coefficient variant en fonction de leur intérêt commercial.
La surface GLA correspond à la surface hors œuvre nette d’un local commercial, augmenté des surfaces « annexes » (surface sous les auvents, paliers extérieurs, etc.). Elle ne comprend pas les voies de circulation communes à différents lots.
Biens comparables
La deuxième étape de la méthode consiste à rechercher les références par rapport aux transactions des biens comparables effectuées sur le marché immobilier.
Comment peut-on définir les biens de la même nature ? En général, les experts utilisent trois critères clés : la catégorie du bien, sa zone géographique, l’étendue de la période de conclusion des ventes.
Où l’expert trouve-t-il ces informations ? Ses sources principales sont les notaires et les agents immobiliers. Les experts ne doivent pas se référer aux prix d’actifs proposés dans les journaux, car c’est l’avis des experts qui influence le marché.
Cette méthode requiert de l’évaluateur une analyse objective du marché immobilier. L’exhaustivité de sa recherche conditionne la fiabilité du résultat obtenu par cette méthode.
