Sommaire

Introduction

Dans la modélisation d’un actif immobilier, le régime fiscal applicable aux revenus locatifs, TVA ou CRL, n’est pas qu’un détail juridique : c’est une hypothèse structurante qui impacte les flux, les coûts, et in fine, les résultats du modèle.

Chez F31, nous constatons souvent que cette dimension est mal prise en compte dans les modèles standards, alors qu’elle affecte directement :

  • les cash-flows nets,
  • le traitement des capex et des opex,
  • et les indicateurs de rentabilité (TRI, VAN, cash-on-cash…).

Voici comment modéliser correctement les deux régimes, et éviter les erreurs fréquentes.

Modéliser un actif soumis à la TVA

▶️ Enjeux fiscaux

Lorsque les loyers sont soumis à la TVA (cas des locaux professionnels aménagés ou d’un bail soumis volontairement à TVA), cela permet :

  • de collecter la TVA sur les loyers
  • mais aussi de récupérer la TVA sur la plupart des dépenses liées à l’actif (travaux, maintenance, honoraires…)

🧮 Implications sur le modèle

Modélisation en HT :

  • Les charges d’exploitation, les travaux ou le capex doivent être saisis en hors taxes
  • La TVA est neutre dans le modèle : collectée puis reversée

Attention à bien distinguer les natures de charges :

  • Certaines charges peuvent rester partiellement non récupérables (ex. frais financiers, taxes locales).
  • Il faut donc prévoir une ligne spécifique pour ces coûts TTC ou non-déductibles.

Impact positif : le cash-flow net est plus élevé qu’en régime CRL, à montant équivalent, car la TVA sur travaux est récupérable.

👉 A noter que l’option à la TVA sur un bail peut être activée même pour un local nu (s’il est loué à une entreprise assujettie, pour une activité elle-même soumise à TVA). Ce mécanisme est connu mais rarement modélisé correctement.

TVA : neutre en P&L, mais pas toujours en cash-flow

En vision compte de résultat, la TVA est fiscalement neutre : elle ne transite ni par les revenus, ni par les charges. Le modèle est donc construit en HT pour refléter la rentabilité économique réelle.

En revanche, en trésorerie, un décalage existe entre le moment où la TVA est payée sur les dépenses (travaux, opex…) et celui où elle est récupérée. Il en va de même pour la TVA collectée sur les loyers, encaissée avant d’être reversée à l’État.

🔄 Ces décalages temporaires de flux doivent être intégrés dans les modèles de cash-flow, en particulier lors des périodes de travaux ou de changement d’usage.

Modéliser un actif exonéré de TVA (soumis à la CRL)

▶️ Enjeux fiscaux

En l’absence de TVA sur les loyers (cas des logements, bureaux nus, locaux non aménagés), l’actif n’est pas assujetti à la TVA. Il entre alors dans le champ de la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL), sauf exonération (par exemple si l’actif a moins de 15 ans).

🧮 Implications sur le modèle

Modélisation en TTC :

  • Les charges, travaux, capex doivent être intégrés en TTC, car la TVA n’est pas récupérable
  • Le coût réel des travaux augmente donc mécaniquement (de 20 % en moyenne)

CRL à intégrer explicitement :

  • La CRL est une charge fiscale sur les loyers, à modéliser sous forme d’un impôt proportionnel
  • Si applicable, elle doit être calculée automatiquement à partir des revenus locatifs bruts, puis déduite du cash-flow net

📉 Impact négatif :

  • Une baisse du cash-flow net liée à la TVA non récupérable sur charges
  • Une charge fiscale additionnelle (CRL), sauf exonération

👉A noter que la CRL est faible en montant (2,5 % des revenus bruts annuels), mais son poids devient significatif dans des modèles à faible rendement (ex : logement intermédiaire, long portage).

Ce que F31 intègre dans ses modèles fiscaux

Dans nos modèles d’investissement ou d’asset management immobilier, nous concevons des mécanismes automatisés de gestion des régimes fiscaux, notamment :

  • Paramétrage par actif ou par ligne de loyer : avec ou sans TVA, avec ou sans CRL, selon les baux ou les hypothèses
  • Distinction HT/TTC sur les postes de dépenses selon la fiscalité
  • Impact sur les indicateurs financiers clés (TRI, VAN, multiples)

🎯 L’objectif : permettre à nos clients de tester facilement différents scénarios fiscaux et de mesurer leur impact financier en toute transparence.

F31 vous aide à fiabiliser vos modèles fiscaux

Que vous soyez foncière, investisseur institutionnel ou promoteur, vos modèles doivent refléter la réalité fiscale de vos actifs.

👉 Chez F31, nous développons des modèles d’acquisition et d’asset management sur mesure, qui tiennent compte des régimes TVA/CRL et de la récupération de charges.

📩 Besoin d’un modèle fiable, agile et fiscalement juste ? Contactez-nous pour en savoir plus sur nos solutions de modélisation dédiées à l’immobilier professionnel.