A l’instar de la méthode de capitalisation, l’évaluation par DCF fait partie des méthodes dites « par le revenu ». Son utilisation requiert d’introduire dans le modèle un plus grand nombre de paramètres ce qui la rend plus complexe mais également plus affinée.

Selon cette méthode, les flux perçus de l’actif doivent être détaillés année par année dans les limites de l’horizon d’évaluation choisi. Puis, une valeur de sortie est attribuée à l’actif au moment de sa cession.

Ainsi le résultat d’évaluation correspond à la somme des flux et de la valeur de sortie actualisés.

Flux

Le niveau de détail du cash-flow dépend de l’exigence de l’expert, ainsi que des données disponibles. Un cash-flow simpliste intégrera au moins les principales recettes et dépenses liées à l’actif ci-dessous.

Loyers

Les principales recettes perçues du bien correspondent, en effet, aux loyers payés par ses locataires. Mis à part le loyer de base (ou loyer facial), il est important de savoir modéliser ces différentes formes de loyers :

  • Loyer variable. Il est souvent utilisé dans le commerce pour lier le rendement du propriétaire des lieux à la profitabilité des boutiques qui les occupent.
  • Période de franchise. Durant cette période le locataire ne paie pas de loyer. Ce manque de recette est souvent compensé par une hausse de loyer plus tard au cours du bail (par exemple, par un loyer variable).
  • Paliers. Un palier correspond à la période durant laquelle le locataire paie un loyer spécifique. Un contrat de location peut prévoir plusieurs paliers (en général, au début du bail).

Dans un modèle d’évaluation, il est indispensable de prévoir le paramètre d’indexation des loyers. En général, le taux d’indexation suit l’évolution des indices appropriés à son usage : Indice du Coût de la Construction (ICC) pour les commerces, Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les logements, etc.

Charges, taxes et travaux

Les experts distinguent ces différents types de dépenses:

  • Récurrentes et non-récurrentes. Les charges récurrentes sont payées régulièrement (par exemple, les différentes taxes), alors que les montants non-récurrents sont dépensés ponctuellement (par exemple, les charges liées à l’entretien de l’actif).
  • Récupérables et non-récupérables. Une partie des charges payées par le propriétaire est souvent refacturée au locataire (par exemple, la taxe bureau). Dans les modèles d’évaluation, elles sont en général définies par un taux de récupération. La partie non-récupérable correspond donc aux charges qui ne peuvent pas être récupérées. Le propriétaire les prendra entièrement à son compte.
  • Amortissables et non-amortissables. Les travaux amortissables (Capex) sont souvent liés à la rénovation ou la reconstruction d’immeuble. Leurs montants sont amortis durant et au-delà de la période de business plan.

Les dépenses évoluent sur l’horizon d’évaluation et suivent le plus souvent le taux d’inflation.

Nous avons ainsi défini les principaux flux d’un cash-flow. Il suffit maintenant de les additionner et de les actualiser période par période.

Valeur de sortie

Il existe deux principales méthodes d’estimation de la valeur à la sortie d’actif : par capitalisation (rendement) ou par comparaison.

  • La méthode par comparaison consiste à utiliser le prix au m² des actifs comparables à celui évalué en le multipliant par sa surface.
  • Le calcul de la valeur à la sortie par capitalisation varie en fonction de l’occupation d’actif.
    • Si l’actif est occupé, on capitalise le loyer actuel (ou le résultat opérationnel net de la période).
    • Si l’actif est vacant, on capitalise la VLM (Valeur Locative de Marché) annuelle.

Afin de mieux comprendre le fonctionnement de cette méthode, nous vous invitons à télécharger notre exemple d’évaluation par DCF.