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Dans un contexte de marché mouvant, les stratégies d’acquisition immobilières se diversifient, à mesure que les acteurs cherchent à optimiser leur rendement, maîtriser leur exposition au risque, ou répondre à des objectifs spécifiques (patrimoniaux, opportunistes, fiscaux…).

Cet article propose un panorama synthétique des principales logiques déployées par les investisseurs institutionnels, foncières cotées, fonds value-add, promoteurs ou encore entreprises détentrices de leur immobilier d’exploitation.

Détenir pour louer : la stratégie patrimoniale

Stratégie privilégiée des grandes foncières telles que Gecina ou Covivio, la détention d’actifs en vue de leur mise en location longue durée permet de générer des cash-flows récurrents et sécurisés.

Ce modèle patrimonial repose sur une vision de long terme et une gestion fine des taux d’occupation, du risque locatif et des capex. Il offre des rendements stables, bien que modérés, et une valorisation régulière du portefeuille.

🔢 Traitement comptable : les actifs sont inscrits en immobilisations et dépréciés selon leur durée de vie utile.

Value Added : acheter, transformer, revendre

Les stratégies dites « Value Added » visent une création rapide de valeur via des opérations d’achat/revente, en rupture avec les logiques patrimoniales.

Typiquement, un investisseur acquiert un immeuble obsolète, y injecte des travaux de refurbishment (réhabilitation lourde, transformation d’usage, revalorisation ESG), puis le revend à un prix supérieur à l’issue du repositionnement.

📈 Ces opérations, bien qu’à rendement élevé, présentent un profil de risque plus marqué (aléas de travaux, marché de sortie, vacance locative) et exigent une exécution maîtrisée.

🔢 Les actifs sont comptabilisés en stock, et non en immobilisation, avec une durée de détention courte (souvent 12 à 36 mois).

La VEFA : investir en amont

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un outil classique des promoteurs ou investisseurs cherchant à accéder à des immeubles neufs aux dernières normes environnementales ou techniques.

🎯 Le principe : acheter un actif en cours de construction, avec un paiement échelonné selon l’avancement des travaux (modélisation type « courbe de décaissement »).

Cette stratégie permet d’intégrer l’actif dans un pipeline de développement, souvent en vue d’une mise en location ou d’une revente à terme.

Sale and leaseback : convertir l’immobilier en cash

De plus en plus répandue dans les stratégies corporate, l’opération de sale and leaseback permet à une entreprise de vendre un actif immobilier qu’elle utilise, tout en restant locataire du site sur une durée prédéfinie (généralement 6 à 12 ans fermes).

💡 C’est un moyen de liquider du capital immobilisé, tout en maintenant la continuité opérationnelle, et souvent d’améliorer les ratios bilanciels.

Pour l’acquéreur, c’est une opportunité d’obtenir un actif sécurisé avec un locataire immédiatement en place.

Asset deal vs Share deal : quel véhicule pour la transaction ?

✅ Asset deal

L’investisseur acquiert directement l’immeuble. Cette approche est simple et transparente, mais elle peut entraîner un coût fiscal plus élevé (droits d’enregistrement, TVA, etc.).

🧩 Share deal

Ici, l’acquisition porte sur la société détenant l’actif (SPV). Cela permet une optimisation fiscale, en réduisant les droits de mutation et en facilitant la reprise de contrats en cours (baux, financements, conventions…).

Ce choix de structuration dépendra notamment de la nature de l’actif, de sa taille, du régime fiscal visé et des préférences de l’investisseur.

Chez F31, nous modélisons vos stratégies d’acquisition

Chaque stratégie d’acquisition répond à des contraintes spécifiques : rendement cible, profil de risque, horizon de détention, capex, fiscalité, structure du deal…

👉 Chez F31, nous développons des modèles d’acquisition sur mesure, capables d’intégrer finement ces paramètres : simulations d’impacts sur le TRI, analyse de sensibilité, profils de cash-flow et modélisation à plusieurs scénarios.

Que vous soyez foncière, investisseur institutionnel ou acteur value-add, notre équipe vous accompagne dans la modélisation financière de vos projets.

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